Ratgeber
Leistungsverzeichnis in der Gebäudereinigung: Aufbau und Prüfung
Das Leistungsverzeichnis legt fest, welche Tätigkeiten auf welchen Flächen wie oft und zu welchen Zeiten ausgeführt werden. Es ist Grundlage für Angebot, Ausführung und Qualitätskontrolle.
Unverbindlich – vor dem Angebot besichtigen wir Ihr Objekt kostenlos.
Kurz erklärt: Leistungsverzeichnis
Ein Leistungsverzeichnis beschreibt die vereinbarte Reinigungsleistung für ein bestimmtes Objekt so genau, dass Auftraggeber und Dienstleister dasselbe darunter verstehen. Es gliedert das Gebäude nach Flächenarten, ordnet jeder Flächenart Tätigkeiten mit Frequenzen zu und regelt Einsatzzeiten, Zugang, Verbrauchsmaterial, Personal und Kontrolle. Ohne diese Angaben lassen sich Angebote kaum vergleichen, und Beanstandungen fehlt der Maßstab. Grundlage ist eine Bestandsaufnahme vor Ort, häufig als Raumbuch mit Flächen, Bodenbelägen und Nutzung. Zusatzleistungen wie Grund- oder Glasreinigung werden als eigene Positionen ausgewiesen, damit klar bleibt, was der laufende Auftrag umfasst.
Wozu dient ein Leistungsverzeichnis?
Das Leistungsverzeichnis ist die zentrale Vertragsgrundlage der Unterhaltsreinigung. Es erfüllt drei Aufgaben: Es macht Angebote verschiedener Anbieter vergleichbar, es gibt dem Reinigungsteam eine eindeutige Arbeitsgrundlage, und es liefert den Maßstab, an dem Ergebnisse kontrolliert und Mängel beanstandet werden. Formulierungen wie „Büros nach Bedarf reinigen“ oder „Sanitärräume gründlich reinigen“ erfüllen keine dieser Aufgaben, weil sie offenlassen, was konkret geschuldet ist.
Was gehört in ein Leistungsverzeichnis?
- Objektdaten und Raumbuch: Gebäudeteile, Etagen und Räume mit Reinigungsfläche, Bodenbelag und Nutzung. Das Raumbuch entsteht bei der Besichtigung und ist die Basis aller weiteren Angaben.
- Flächenarten: Zusammenfassung gleichartiger Räume, etwa Arbeitsplätze, Besprechungsräume, Teeküchen, Sanitärbereiche, Verkehrsflächen, Treppenhäuser und Nebenräume.
- Tätigkeiten je Flächenart: zum Beispiel Papierkörbe leeren, freie Tischflächen feucht wischen, Böden saugen oder nass wischen, Sanitärobjekte, Armaturen und Spiegel reinigen.
- Frequenzen: wie oft jede Tätigkeit ausgeführt wird. Den Turnus erhält die einzelne Tätigkeit, nicht pauschal der Raum.
- Einsatzzeiten und Zugang: Zeitfenster, Schließ- und Alarmregelung, Schlüsselübergabe, Zutritt zu gesicherten Bereichen.
- Verbrauchsmaterial: ob Seife, Papierhandtücher, Toilettenpapier und Müllbeutel enthalten sind und wer nachfüllt.
- Personal und Organisation: festes Team, Vertretungsregelung und Ansprechpartner auf Seiten des Dienstleisters.
- Qualitätskontrolle: wer wie kontrolliert und wie Beanstandungen gemeldet und behoben werden.
- Abgrenzung: was ausdrücklich nicht enthalten ist und als Zusatzleistung gesondert beauftragt wird.
Wie ist ein Leistungsverzeichnis typischerweise gegliedert?
Die folgende Übersicht zeigt einen typischen Aufbau. Tätigkeiten und Hinweise sind Beispiele; die Frequenzen richten sich nach Nutzung, Personenaufkommen und Anforderungen des Objekts und werden deshalb nicht pauschal angegeben.
| Flächenart | Typische Tätigkeiten | Frequenz | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Arbeitsplätze | Papierkörbe leeren, freie Tischflächen feucht wischen, Böden saugen oder wischen | je Objekt festgelegt | Umgang mit belegten Schreibtischen regeln |
| Besprechungsräume | Tische und Stühle reinigen, Böden reinigen | je Objekt festgelegt | richtet sich nach der Belegung |
| Teeküchen | Arbeitsflächen, Spüle und Geräteaußenseiten reinigen, Böden nass wischen | je Objekt festgelegt | Geräte innen und Geschirr gesondert regeln |
| Sanitärbereiche | Sanitärobjekte, Armaturen und Spiegel reinigen, Verbrauchsmaterial auffüllen, Böden nass wischen | je Objekt festgelegt | meist höhere Frequenz als Büroflächen |
| Verkehrsflächen und Treppenhäuser | Böden reinigen, Handläufe und Türgriffe abwischen | je Objekt festgelegt | Eingänge bei Nässe und Streugut gesondert betrachten |
| Glasflächen | Glas und Rahmen innen und außen reinigen | je Objekt festgelegt | meist eigene Position, Zugang zu Außenflächen klären |
| Grundreinigung und Einpflege | Böden grundreinigen, Pflegefilm erneuern | je Objekt festgelegt | getrennt von der Unterhaltsreinigung ausweisen |
Gut nachvollziehbar ist eine Darstellung, in der jede Zeile eine Tätigkeit mit eigener Frequenz enthält. So wird sichtbar, ob Böden zum Beispiel täglich gesaugt, aber nur in größeren Abständen nass gewischt werden.
Verrichtungs- oder ergebnisorientiert: Welche Form passt?
Die verbreitete Form ist das verrichtungsorientierte Leistungsverzeichnis. Es schreibt Tätigkeiten und Frequenzen fest vor. Das schafft Klarheit und lässt sich leicht kontrollieren, kann aber dazu führen, dass saubere Flächen nach Plan gereinigt werden, während stärker genutzte zu kurz kommen.
Bei der ergebnisorientierten Leistungsbeschreibung wird stattdessen der geforderte Zustand beschrieben, etwa „Böden frei von losem Schmutz und Flecken“. Der Dienstleister entscheidet, wie oft er dafür reinigt. Diese Form setzt eindeutige, prüfbare Qualitätskriterien und regelmäßige gemeinsame Kontrollen voraus. In vielen Objekten werden beide Formen kombiniert: feste Frequenzen für hygienerelevante Bereiche wie Sanitär und Teeküchen, Ergebnisvorgaben für wenig genutzte Flächen.
Welche Punkte werden häufig vergessen?
Viele Unstimmigkeiten im laufenden Betrieb gehen auf Punkte zurück, die im Verzeichnis nicht geregelt sind. Prüfen Sie insbesondere:
- Abfall: wohin Abfälle gebracht werden und wie nach Fraktionen getrennt wird.
- Teeküchen: ob Kühlschränke, Mikrowellen und Kaffeemaschinen innen gereinigt werden und wer Geschirr spült.
- Arbeitsplätze: ob belegte Schreibtische, Tastaturen und Telefone gereinigt werden.
- Sonderbereiche: Serverräume, Archive oder Labore mit eingeschränktem Zutritt.
- Eingänge und Außenflächen: Sauberlaufzonen, Vordächer und Müllstandplätze.
- Schließtage: wie Feiertage, Betriebsferien und ausgefallene Reinigungstage behandelt werden.
- Infrastruktur: Wasserentnahme, Ausguss und ein abschließbarer Raum für Mittel und Geräte.
Checkliste: Ist das Angebot vollständig?
- Beruht das Angebot auf einer Besichtigung vor Ort und nicht nur auf Grundrissen oder Flächenangaben?
- Sind alle Flächenarten erfasst, einschließlich Nebenräumen, Treppenhäusern und Aufzugskabinen?
- Hat jede Tätigkeit eine eigene, eindeutige Frequenz?
- Sind Einsatzzeiten, Zugang und Schlüsselregelung schriftlich festgehalten?
- Ist geklärt, wer Verbrauchsmaterial stellt und nachfüllt?
- Gibt es ein festes Team, einen benannten Ansprechpartner und eine Regelung für Urlaub und Krankheit?
- Ist beschrieben, wie Qualität kontrolliert und mit Beanstandungen umgegangen wird?
- Sind Grund-, Glas- und Sonderreinigung als eigene Positionen aufgeführt?
- Ist festgelegt, wie das Verzeichnis bei geänderter Nutzung angepasst wird?
Bei VB Reinigungskonzepte entsteht das Leistungsverzeichnis nach einer kostenlosen, unverbindlichen Objektbesichtigung, gegliedert nach Flächenarten mit Frequenzen. Die benannte Objektleitung kontrolliert die Ausführung regelmäßig vor Ort und koordiniert vereinbarte Anpassungen. Mehr dazu auf der Seite Unterhaltsreinigung; eine Besichtigung können Sie über Kontakt anfragen.
Häufige Fragen zum Leistungsverzeichnis
Wer erstellt das Leistungsverzeichnis?
Das hängt vom Vergabeweg ab. Bei einer Ausschreibung erstellt der Auftraggeber oder ein von ihm beauftragter Berater das Verzeichnis, damit alle Anbieter auf derselben Grundlage anbieten. Bei einer direkten Anfrage erstellt es meist der Dienstleister nach einer Besichtigung und stimmt es mit dem Auftraggeber ab. In beiden Fällen sollte das Ergebnis vor Beginn der Reinigung gemeinsam geprüft werden.
Warum ist eine Besichtigung vor dem Angebot notwendig?
Weil sich der Reinigungsaufwand aus Grundrissen allein nicht zuverlässig ableiten lässt. Bodenbeläge, Möblierung, Verschmutzungsgrad, Personenaufkommen und Zugänge zeigen sich erst vor Ort. Bei der Besichtigung werden außerdem Nutzungszeiten, Lagermöglichkeiten für Reinigungsmittel und Besonderheiten geklärt. VB Reinigungskonzepte besichtigt Ihr Objekt vor dem Angebot kostenlos und unverbindlich.
Wie genau sollten Frequenzen angegeben werden?
So genau, dass für jede Tätigkeit eindeutig ist, wie oft sie ausgeführt wird, zum Beispiel täglich, wöchentlich oder monatlich, bei Bedarf mit festen Wochentagen. Angaben wie „regelmäßig“ oder „nach Bedarf“ lassen sich nicht kontrollieren. Soll bewusst nach Bedarf gereinigt werden, gehört dazu eine Regel, wer den Bedarf feststellt und wie er gemeldet wird.
Kann das Leistungsverzeichnis später angepasst werden?
Ja, und in vielen Objekten ist das notwendig, etwa wenn Flächen umgenutzt, Etagen hinzugemietet oder Arbeitszeiten geändert werden. Sinnvoll ist eine vereinbarte Regel, wie Änderungen schriftlich festgehalten werden. Bei VB Reinigungskonzepte bespricht die benannte Objektleitung Änderungswünsche direkt mit Ihnen und koordiniert die vereinbarten Anpassungen.
Wie hängen Leistungsverzeichnis und Qualitätskontrolle zusammen?
Das Leistungsverzeichnis ist der Prüfmaßstab. Kontrolliert wird, ob die vereinbarten Tätigkeiten in der vereinbarten Frequenz ausgeführt wurden und das Ergebnis den Anforderungen entspricht. Bewährt haben sich gemeinsame Begehungen mit kurzem Protokoll, in dem Abweichungen und die Frist zur Behebung festgehalten werden. Was im Verzeichnis fehlt, lässt sich später nur schwer beanstanden.
Gehören Grund- und Glasreinigung ins Leistungsverzeichnis?
Ja, aber getrennt von der laufenden Unterhaltsreinigung. Grundreinigung von Böden, Glasreinigung oder Winterdienst fallen in anderen Intervallen an und werden oft gesondert beauftragt. Als eigene Positionen mit Umfang und Turnus bleibt nachvollziehbar, was zum laufenden Auftrag gehört und was zusätzlich vereinbart ist. Den Unterschied der Reinigungsarten erläutert unser Beitrag zu Unterhalts- und Grundreinigung.